¿Qué es un Cash Return y para qué sirve?

Los inversionistas de bienes raíces usan diferentes indicadores para medir el rendimiento de la propiedad. Uno de los más usados es el Cash Return porque mide la relación entre los ingresos con respecto a lo que se ha pagado por la propiedad.

Las siglas con las cuales se conoce este indicador son CoC ó CCR y se expresa como un porcentaje para evaluar los rendimientos potenciales de una o varias inversiones inmobiliarias.

La fórmula del CCR es:

[Ingreso operativo neto (NOI) / Efectivo total invertido] x 100% = CCR

El NOI es el Ingreso Operativo Neto y es el flujo de caja actual antes de impuestos. Es decir, es la cantidad de dinero que genera la propiedad ya sea por rentas cortas o rentas tradicionales menos los respectivos gastos de alquiler. Cuando estos gastos se estiman hay que tener mucho cuidado de no minimizarlos, es preferible considerar gastos mayores.

La fórmula nos indica que el NOI se divide entre el total del dinero que se invirtió, es decir, la suma de la cuota inicial, gastos de cierre, reparaciones realizadas para alquilar. El resultado se multiplica por 100 y listo. Contáctanos y te enseñaremos como usar este indicador para evaluar si una inversión es buena o no 👉Consúltanos sin costo alguno.

Miremos un ejemplo práctico:

Valor de la propiedad: 100.000 USD

Cuota inicial 20%: 20.000 USD

Gastos de Cierre: 5.000 USD

Total de Pago inicial: 25.000 USD

Ingreso Operativo Anual: 3.000 USD

(Este incluye los ingresos por alquiler menos los gastos operativos)

Para calcular el CCR sería así:

(3.000 USD / 25.000 USD)  x  100  =  12%

En caso de comprar la propiedad en efectivo, sería de la siguiente manera:

Valor de la propiedad: 100.000 USD

Gastos de Cierre: 5.000 USD

Total pagado inicialmente: 105.000 USD

El NOI sería mayor ya que no hay que descontar ninguna obligación de pago de la deuda. Suponiendo que este es de 8.500 USD, se calcula así:

(8.500 USD / 105.000 USD)  x  100  =  8%

No hay manera de decir qué valor de CCR es el óptimo porque depende mucho del mercado que se esté analizando y de la comparación de propiedades también. Por lo tanto es indispensable que tengas algún conocimiento previo del movimiento del mercado o tengas la asesoría de los conocedores que sí están trabajando a diario como Realtor con experiencia y conocimiento profesional del mercado y todo lo referente a él.  

En un blog anterior vimos la fórmula del ROI y por eso quiero aclarar que la diferencia con el Cash Return es que el ROI incluye la deuda y el CCR solo incluye lo que ya se ha pagado por la propiedad. 👉Revisar aquí lo que es el ROI

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